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MB新型住宅产业化开发项目简介
一、MB房产开发模式介绍
MB新型住宅开发项目是指以MB科技为载体、以政策扶持、资本运作为工具、以对购房客户实施补贴为市场推动力的一种全新房地产住宅开发模式。
MB全程为轻型房屋钢结构体系，或称轻钢轻板房屋体系，简称MB建筑体系。MB“轻型房屋钢结构体系”是采用合金钢方管钢内灌混凝土为柱，帽型钢管内灌注混凝土为梁及压型钢板或帽型钢井格梁上铺设一次性模板与混凝土组合成楼板的一种新结构建筑体系。
MB轻型房屋钢结构建筑体系是由建设部组织研究实施，非常适合中国国情。年建设部下达了“八五”科研计划，年7月13日由建设部转发国家经贸委批准建设部上报的住宅产业现代化《MB轻钢轻板房屋体系》研究课题为国家重点技术创新项目。年8月20日国务院办公厅（国办发72号文）转发建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》的通知，通知中制定主要目标是“到年初步形成系列的住宅建筑体系，积极开发和推行使用轻钢框架结构及其配套的装配式板材。通过住宅设计的技术创新和标准设计、缩短施工工期，降低成本，提高劳动生产率”。年6月19日建设部办公厅发函（建办科函94号）关于国家重点技术创新项目“轻钢轻板房屋体系”可行性论证报告的批复。“国务院总理十分重视和关心亲自批示有关部门组织落实”，于年完成了国家重点技术创新项目的研发。正式出版《MB轻型房屋钢结构建筑体系》建设行业专业技术人员继续教育培训教材。年建设部推荐《MB轻型房屋钢结构体系》荣获全国绿色建筑创新奖。MB建筑体系是国家重点技术创新项目。
MB建筑体系本质上源于传统建筑形式中的冷弯薄壁型钢结构和钢与混凝土组合结构，其区别于传统建筑形式的主要特点是以建筑产业化为长远目标，实现建筑产品的规格化、工业化生产，实现建筑施工中的整体吊装、实现建筑施工由湿作业向干作业转化、实现建筑围护结构的轻质化、环保化等一系列生产工艺的变革。MB建筑体系按其使用范围可分为低层轻钢轻板住宅（MB－1体系）以及多、高层轻钢轻板住宅（MB－2体系）。
1.低层（1－3层）轻钢轻板住宅（MB－1体系）适用于市郊豪华住宅建筑和农村经济住宅建筑。采用薄壁轻钢龙骨为受力构件组成的空间桁架结构作为承重体系，并利用复合稻草板等轻质、环保材料作为围护结构，在施工中分片、分榀组装2.多、高层轻钢轻板住宅（MB-2体系）适用于城市多、高层住宅建筑。采用钢与混凝土组合框架结构作为承重体系，采用轻钢-复合稻草板作为围护结构，在施工中实现承重结构分模块整体吊装、整体墙板挂装的工业化生产方式。该体系的核心技术于年12月24日正式获得发明专利。每平方米建筑自重平均降低70％左右，约为混凝土结构的1/3；干作业法，施工文明，施工速度比传统结构至少加快一倍，施工周期大为缩短，开发商投入回收快；所有购配件都在工厂中制作完成，其规格、质量、精度都能在工厂内通过质量管理体系得到保证；复合围护结构传热系数完全符合节能住宅的标准，稻草板、石膏板与防水材料的复合使用，使防水、防火性能俱佳；中高层、高层一般只采用微型桩，降低了基础费用，总造价可与混凝土结构持平；用户参与设计，按自己的意见进行灵活隔断给排水管也可自由移动，为用户提供了创意空间。采用MB轻钢轻板房屋体系的另一个突出特点是全部构构配件全部在工厂内生产制作完成，其规格、质量、精度都能在工厂内通过质量管理体系得到保证。同时，这也使得现场安装更为准确、方便、快速。
综合以上内容，MB建筑体系具有以下特性：
1、抗灾性能好——MB建筑采用钢与混凝土组合构造，主体结构采用壁厚6～16㎜钢管，内灌混凝土制成，钢板包混凝土式。是使受力构件引起“质”的变化，强度明显提高，管内混凝土蓄热，火灾时能延长结构的耐火时间，地震时能确保梁、柱不倒塌、建筑物不破坏，与抗中强震建筑物相比，抗震能力提高3～4倍，安全度大大提高。
2、建设速度快——MB建筑主体结构采用冷弯成型矩型钢管制成，主体结构一次吊装三至四层，装配式各种板材，形成规模化配套生产，建设速度提高2～3倍。
3、标准高、成本低——MB建筑体系提高材料质量等级，选用优质耐腐蚀钢板、高强度混凝土、节能、保温、墙体作防水处理。虽然增加材料成本，MB建筑体系自重减轻50％，桩基用量减少，降低地基处理成本与混凝土框架建筑相比梁柱的混凝土用量降低50％，运输费用降低了；不用捆扎钢筋和装拆模板人工费用降低，施工周期缩短，降低财务费用和各种辅助设施费用。功能质量提高与费用下降两项抵扣，总投资成本基本持平。
4、节材、节能、节约资源——MB建筑就地取材，利用地下室水池的水温把地能温度与室内温度串联成一体，室内常年保持气温22～26度，建筑物节能可达70％。现有水泥供量比传统方式建筑可增加一倍,节材50％,节地、节能、节水、节材，真正实现发展节约型城市的目标。
以上四个特性，可以看出MB建筑体系具有极强的生命力。符合国家产业政策，与十二五规划制定的节能环保目标相一致；符合科技创新战略，与十二五规划制定的创新思想相一致；符合住宅发展趋势，与十二五规划制定的住宅规模发展思路相一致。
MB建筑体系的抗震功能尤为突出。日本特大地震对MB建筑体系的考验，得到验证。
近几年，各地已经大规模启动MB建筑体系。中国包装大厦（河南省郑州市管城区12.3万平方米）、东方剑桥（河南省郑州市金水区14.74万平方米）、义马80万吨NP工程（河南省义马市市西工业区13.6万平方米）、郑州楠桦小区（河南省郑州市3.7万平方米）、天都都市海岸（山东省青岛市2.8万平方米）、莲池·御景国际花园（山东省淄博市25万平方米）、中原康城住宅项目（河南省洛阳5.24万平方米）、申信息城综合大厦（广西省桂林市4.23万平方米）、五美路商业综合楼（广西省桂林市3.5万平方米）、大连金贸君威星海广场（辽宁省大连市26万平方米）、和润花园（广东省广州市8万平方米）、台商投资区金融商业广场（广东省广州市33万平方米）等项目已经落地运行。
先进、成熟的生产技术，在国家政策驱动下，植入科学的开发模式，必将推动MB建筑体系向前飞速发展。
国家制定了有关政策，投入大量资金，扶持MB建筑产业的发展。
我公司策划设计了MB房地产经济的信托管理与购房补贴相结合的房地产开发模式。
MB房地产经济的信托管理模式是把在建的房地产开发项目的资产委托信托管理，加上匹配足够总承包费用的资金委托信托资金管理，目的是将在建工程加速转变成可兑现的信托资产成为名符其实的“流动资金”，通过销售把信托资产又转为信托资金后，按信托合同委托人约定进行公平、公正的分配，通过信托资产、资金的管理能确保投入各方利益、保证工程质量、控制造价、确保交工期限，加快房地产业的投资效率，降低了融资风险、解决了房地产业低效与供量的矛盾。
MB房地产购房补贴模式是推行市场化购房补贴机制（可自愿选项），将部分收益逐年返回给购房者，降低购房者负担力促使目前房价与大多数居民购房支付能力相匹配，让百姓共享改革成果人人买得起住房，扩大住房消费。
前者模式是MB建筑体系的生产过程的模式，其资金来源是我公司与国家住房产业化政策投入资金的对接；后者模式是MB建筑体系的产品销售过程的模式，其资金来源是国家对住房的补助政策、开发商资金提取、银行、信托企业、社会保障等综合体系所堆积的资金。这两种模式被组合在一起成为房产的新开发模式，与MB建筑体系同时推进，就最终组成MB房产开发模式。
这种模式构建了一个住宅产业化科技金融服务平台，从学术上称作技术资本服务、金融资本服务、市场资本服务。而实质性服务为了解决三角债及拖欠农民工工资问题，转变房地产经济发展方式,提供业主工程款支付保函为开发商代为“付”钱；实现住宅产业现代化代建费方式为总承包企业全额“借”钱；推行购房补贴减轻购房者负担，加快销售促进住房消费为购房者“送”钱。可供社会共同使用和合作。
MB开发模式关于购房者补贴的说明
确定支付能力指数K
根据国情，人均保障居住面积按30平方米为测算基础，用家庭收入30%作为住房消费，按家庭三口人组合计算，确定每个地区居民购房支付能力指数K。
支付能力指数K，是指当地家庭平均收入的30%作为购房消费支出，解决家庭基本保障面积90平方米不变的常数。测算支付能力指数K=家庭收入×30%÷90平方米，例如上海地区K值为13。
根据每个家庭的不同收入确定购买住房面积的大小，购房者住房面积=家庭收入×30%÷K。
购房者补贴金额，根据首付30%、20年银行商业按揭贷款作为标准测算依据，按不同房屋单价高低确定年补贴率，根据核定面积和单价确定月补贴金额，月补贴金额=房价×与单价相对应的年补贴率÷12个月，此补贴视为购房者的固定收入。
1、确定支付能力指数的意义
我公司遵照胡锦涛总书记重要指示：“深化改革、创新体制机制是调整经济结构和转变增长方式的根本动力。要进一步推进改革，完善社会主义市场经济体制，有针对性地消除导致产业结构低度化和经济增长方式粗放型的体制性根源，形成有利于调整经济结构和转变经济增长方式的体制和机制，使企业、政府、市场能够互补互动，形成调整经济结构和转变经济增长方式的强大合力”。“同时人口资源环境工作还存在一些事关我国经济社会全局的突出问题，我们必须高度重视，认真加以解决”。实施十一五规划，要坚持实现的一个根本目标，就是要不断提高全国人民的生活水平。企业是市场经济的主体，应由企业来完成十一五规划，在这特定的历史时期，为提高我国中、低收入群体的住房水平，我司主动承担国家重点技术创新项目—“MB环保节能轻型房屋钢结构体系”研发重任，牵头组织房地产投资、开发、设计、建设、生产、施工、销售、中介、咨询，以及信托、担保、保险、银行等企业和单位，为加快科技向现实生产力转化，自主创新建立“MB购房补贴保障体系”--在保障购房者日常生活前提下，你购房、我补贴。为此建立市场经济合作组织机制，形成市场经济共同体，保持企业管理机构独立体格局，共同努力完成十二五奋斗目标。
我公司购房补贴保障体系的支付保障，是由经济合作组成成员企业把销售收益长期委托信托公司管理，委托期限大于补贴年限，反复用于项目开发，快速建房，快速销售，提高投资资金周转次数，成倍产生效益来实现的。补贴购房促进了房地产业的快速发展和房地产市场持续健康发展，在发展中产生效益，从而解决中、低收入群体购房与支付能力的矛盾，实现良性循环，推动经济发展。根据《中华人民共和国信托法》有关规定，委托人享有信托受益权，委托人有权将受益权部分资产用于补贴购房者购房，受益人可以以转让受益权的方式偿还债务，补贴资金视作为债务，因此凡是申请参加我司购房补贴保障体系的购房者都能获得一份20年期限，每月补贴资金的信托受益权确认书，每月由信托公司委托银行将补助资金划入购房者帐户。用信托受益权方式支付购房补贴，在法律上解决了购房者补贴资金来源的合法性、稳定性和可靠性。
3、不同支付能力年补贴率对照表
K11表示人均月收入元，K12表示人均月收入元，……，K40表示人均月收入元的支付能力指数。
4、确定支付能力指数要素
测算家庭支付能力时，把房屋单价的高低与家庭每月支付能力进行剥离，家庭购房支付金额不变，由补贴金额进行调整，房屋单价高，补贴也高。房屋单价根据地段、功能确定。房屋单价高，价值就高，退休后反向贷款金额也高。
以工资收入的30%作为购房者购房的支付能力，适应中、低收入群体的购房者购房支付能力，解决住房需求。购房者应把购房作是储蓄，在满足根本生活保障的条件下，购房面积越大，财富积累越多。
贷款金额利率按6.84%计算，20年贷款相当于房价的1.59倍。购房补贴金额确定后，购房者尽力选择一次付清；首付越多越好，贷款金额越少越好；提前还贷就能提前得益，把支付状态快速转为收益状态。
鼓励农民工购房。把住房租金变为购房款，既解决了住房，又解决了养老资金的积累，实现“以房养老”。
鼓励居民调整住房提高居住水平。居民把原有的住房通过二手房市场交易兑现，重新购买MB住房，这样既提高了住房标准，又享受了我司购房补贴保障体系的优惠条件，获得一笔存款。
鼓励投资者购买商业用房。投资者在高于银行存款利息收益的前提下，出租所购的商业用房，同时享受MB体系购房补贴，获得两笔收益，减少投资风险。
我司购房补贴体系把购房视作投资，把投资收益的一部分补贴购房者，解决房价与支付能力暂不匹配的矛盾，走先富与共同富裕的道路。
5、操作办法
购房者自愿填写并提交《申请购房补贴登记表》，经审核同意后发放《购房、补贴确认书》，并签订《购房、补贴意向书》，在购房者签订商品房销售合同时，同时签订《购房、补贴合同》。根据每位购房者的家庭经济状况确定住房消费比例，自行确定购房款的支付方式，如：是否贷款、贷款期限、贷款金额、首付比率等。
6、补贴示例
某先生退休后把积蓄的96万元存入银行，每年只能获得2.4万元利息，每月有元的存款利息收益作为生活补贴，但无法改善居住条件。20年后，某先生的银行存款还是96万元，仍然居住原住房。若某先生参与我司购房补贴保障体系购房，96万元能购买一套单价为每平方米元m2的MB住房，既改善了居住条件，每月还能获得元的购房补贴。若过世后不需要将住房作为遗产，购房后立即进行以房养老反向抵押贷款，每月还能获得贷款元。两项共计获得元。若某先生将其中的元仍然用于补贴每月生活，每月将多余的元存入银行，20年后，银行存款余额可达.5万元。我司购房补贴保障体系购房者在世一直有住房，每月还能保持元的生活补贴，20年后银行存款高于购房款。这是因为把不动资金变成流动资本，产生效益，使购房者在我司购房补贴保障体系机制中获得效益。
MB专项技术住宅产业化BT信托管理模式
操作简章
一、原则：
（1）必须是持有土地开发权的开发企业及项目。
（2）必须是商品房开发或旧城危棚简屋改造项目（公益性项目，边远地区不予合作投资）
（3）必须同意采用MB专项技术产业化建设方式。
（4）必须同意采用BT信托管理模式，资金不到开发商帐户，“在建工程”资产全部委托BT信托管理。
（5）必须同意把销售收入的20%捐赠给公益基金会用于购房补贴。并纳入成本计算。
（6）必须同意把所需资金的3%给咨询公司作为中介费，并纳入成本计算。
二、合作条件：
甲方：（项目方）
（1）必须持有土地使用证、政府立项批文、工程地质勘察
报告、建设用地许可证、建设规划许可证、拆迁许可证、建筑施工许可证、普通商品房预售许可证。承担以上所需全部费用。并纳入成本计算。
（2）经公司原则上同意后，开发企业法人代表赴苏州洽谈时必须带上：设计任务书，设计图纸、地质资料、规划批复、红线图电子版、规划地形图、投资计划分析表。
（3）认真填写MB建设项目咨询服务合同；认真填写计算
住宅产业化BT合作项目报批表；认真填写住宅产业化建筑项目合作意向书，委托信托公司签订本项目资产信托管理合同。
（4）信托合同签订后，出据总承包企业支付委托函。
乙方：（合作投资方）
（1）帮助甲方办理业主工程款支付保函，不需甲方自筹建
设资金，组织全额建设资金（担保金额中包含代甲方支付信托费、担保费、咨询费、增加的设计费）
（2）支付委托总承包企业代甲方提前支付总承包金额10%的前期费用。
（3）提供MB住宅产业化钢管混凝土建筑物各分包单项
目的闭口报价，协助甲方与施工单位签订采用BT信托管理模式的施工总承包合同。
（4）负责组织公益基金会接受甲方捐赠销售收入的20%
资金，对购房者进行购房补贴，帮助甲方降低销售风险。
（5）无偿提供科技、金融、公益服务，免费给甲方使用发明专利先进技术。当年设计、当年建设、当年竣工、当年交付使用。
（6）按MB专项技术重新设计后，不减少原甲方的设计住房面积、不减少原甲方概算的利润。
（7）不改变甲方的开发主体和经营权；不参予甲方项目的任何管理；不分享项目的利润。
（8）签约不成，承担甲方为签约所发生交通费，差旅费和通讯费。委托支付服务费函自行失效。
（9）乙方在合同期内所产生的交通费，差旅费和通讯费自行承担。
注:项目的建筑设计方案按建设方的要求确定。实施该项目建筑设计方案的技术措施，建设方必须采用国家重点技术创新项目—MB建筑体系。我司推荐MB专业设计单位有中国建筑标准设计研究院、中国建筑科学院设计研究院、上海现代建筑设计集团及上海安力特结构设计事务所。项目方也可自行选定设计院，我司履行义务向设计人员传授设计理念和设计要求，帮助设计单位掌握MB建筑体系的专业技术。MB建筑体系项目的报批、施工、监理、验收等手续按当地政府规定的传统建设项目程序同样办理。
苏州埃克森投资管理公司
联系方式如下：
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