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最近，发生了一件大事——中国诞生了首个三四线城市群。河南洛阳，正式发布《洛阳都市圈发展规划（-）》。洛阳、平顶山、焦作、三门峡和济源等5市，正式进入一体化发展的新时代。不出意外的话，继洛阳之后——我们会看到一批以三四线城市为中心的野生城市群，批量诞生。三四线城市的楼市，即将迎来一批新韭菜！继自贸区批发和中心城市批发之后，城市群终于也进入了批发市场。果然，苍天从不饶过任何一个概念。三四线城市玩都市圈，约等于菜鸡互啄。我耐着性子看完了整个洛阳都市圈的发展规划纲要，不得不以充满凡尔赛的语气，告诉大家一个好消息：洛阳的都市圈规划里，竟然包括我那个十八线的老家。我的都市圈房产版图，莫名其妙的再落一子！一个意外惊喜，送给躺赢的自己。别问，问就是利好楼市！别问，问就是房价能涨！冷静之后，稍稍思忖：这个都市圈，完全没有什么用。城市群和都市圈存在的基础是，城市之间的人口互通和产业互联。人口互通的基础是，成熟的轨道交通体系。放眼全球已经成型的都市圈和城市群，谁的背后不是站着蛛网一般的地铁和城际轨交。大东京都市圈的轨道交通里程，合计超过公里。不仅有公里的东京地下铁和都营地下铁，还有公里的JR新干线，更有公里的私铁线路。我们再看看洛阳都市圈——规划面积2.7万平方公里，地铁里程23公里，城际铁路里程0。只有洛阳，有一条地铁在建；有的县城里，连高铁都没有。别说高铁，同在都市圈范围内的我老家，连个火车站都没有。没有地铁，也没有城际铁路，以什么实现人口快速互通？凭意念来决胜百里之外么？人口的快速互通无法实现，那么产业呢？产业互通的基础是，你得先要有产业。除了洛阳和济源之外，剩下的几个县城——汝州、孟州、鲁山、义马、渑池和卢氏，一个进入百强县的都没有。最大的产业，怕就只剩下房地产了吧。连产业都没有，还互通个屁。难道说，要比比谁家的住宅楼，盖的又大又高又漂亮？看完整个都市圈的规划，我只有一种感觉——洛阳带着一群小老弟，在玩菜鸡互啄。不得不说，洛阳有点着急了。以至于，这个都市圈急的都有点“野生”。都市圈出现的同一时间，洛阳就迫不及待的出台了新政策：洛阳和济源、三门峡、平顶山，将实现住房公积金贷款资格互认。也就是说——小老弟们都能拿着自己的公积金，来买老大哥的房子。偌大一个都市圈，第一批政策先托楼市，玩儿得真的。这也不能怪洛阳着急，连涨近3年的洛阳楼市，即将走向归途——抬头看，市场新增商品房连续上涨。上个月的新房供应，更是彻底炸了，环比上涨%。低头看，二手房的价格已经连跌两个月。二手房成交量，跌了近2成；二手房价格，跌了5%。向前看，土地的钱袋子都快要保不住了。土地成交跌了两成，土拍溢价率接近于0，多宗土地终止出让。向后看，人口的净流入仍未有起色。连续两年，洛阳人口净流入都维持在3万人的极低区间。洛阳楼市的本地韭菜，快要不够用了。都市圈一出，只等外地韭菜来填坑了。不得不说，洛阳开辟了一条三四线城市救市的新思路——把卖不出去的房子，包上一层都市圈的新外衣。不出意外，我们即将迎来一大批的三四线都市圈。同时，也即将迎来三四线都市圈里的新韭菜上架。洛阳楼市所遇到的问题，早已经在绝大多数的三四线城市暴露无遗。人口流入负增长——过去几年，三四线及以下城市的人口增速低于全国平均增速近一半；超过4成的三四线城市人口逐年净流出。库存却堆到了天上——除个别东南城市之外，9成以上三四线城市的库存量再次达到历史峰值，超过三成的城市去化周期达到30个月以上。没有了货币化安置的毒奶，一个个苟延残喘——棚改规模缩水65%，货币化安置规模缩水7成以上。一二线城市还在疯了一样抢人，从三四线抽血——新一轮的抢人大战已经重启，苏州租房就能落户，广州再次降低落户门槛……三四线城市的楼市，纷纷走到了穷途末路。而绝大多数的三四线城市救市，要么靠号召降价，要么靠购房补贴。不仅Low，而且像一只爱情里的舔狗。反观洛阳都市圈——炒的是最近大热的都市圈新概念，粤港澳玩啥，我玩啥。买不起粤港澳大湾区，先不用慌。赶不上长三角一体化，也别着急。一波崭新的洛阳都市圈，送给你。这么野的操作，就问你服不服？就问三四线的朋友们，懵不懵逼，上不上头？不出意外，一大批的三四线都市圈会以各种意想不到的方式出现——比如，湖北襄阳会不会玩个襄阳都市圈，顺便还把河南的南阳勾搭走；广西柳州会不会照猫画虎，生出个桂柳都市圈；四川绵阳带着江油、安县和梓潼，一起搞绵阳都市区……千万不要觉得不可能，鬼知道为了救市，这帮小机灵鬼会搞出什么新花样。开局一张嘴，剩下全靠编。凭空创造都市圈，概念扛起房地产。一波嘴炮新概念，剩下的请交给冲昏头脑的新韭菜。最凶的野生都市圈，献给最野的新韭菜。耿直少年，必须说句实话——诸多三四线城市的雷，正经的都市圈都排不掉，更别提这种野生都市圈。人口流失、库存高企、棚改货币化退潮、一二线城市抢人……以上都是历史进程中的大趋势，大趋势不以任何野生概念所转移。都市圈的兑现，靠的是扎扎实实的产业互通和人口互通。而产业互通的基础是，先要有产业；而人口互通的基础是，先要有轨交。绝大多数三四线城市的现状是：一没轨交，二缺产业。靠嘴炮实现的互通，基本上都是挂羊头卖狗肉——一群菜鸡里的老大哥，把卖不动的房子，包上都市圈的外衣，卖给手底下的小菜鸡。用外地的韭菜，去自己的库存。打着的是都市圈的概念，玩的都是去库存的勾当。嘴上喊着的是爱你，心里揣的是生意。像这种得罪人的话，也只有我这种耿直少年敢给你讲一讲。我知道即便讲了也没用，诸多三四线城市的老哥们，哪见过这种阵仗。平常想买个都市圈，都要跑到一线城市周边。现在都市圈下乡，家门口就有了大概念。欢呼雀跃且只想蹦迪，你却让我先冷静？去吧去吧！这世间最不可阻拦的三件事就是——天要下雨，娘要嫁人，韭菜要上架！

◎本文作者

葫芦娃

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答应我，不要把全副身家压在小城市的房子上。小城走向衰败，大城市才是最终赢家。如果有本科学历，你可以研究粤港澳大湾区的人才购房。普通人怎么办？瞄准环一线城市，趁还不限购，早日入场。头顶政策光环，粤港澳大湾区炙手可热。哪些城市不限购？哪里还有暴涨机会？欢迎扫码添加